כמה עולה דירה בקפריסין? זו אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים ישראלים. התשובה תלויה לא רק במחיר שמופיע בברושור, אלא גם בשורת עלויות נלוות שמצטברות לעשרות אלפי אירו. במדריך הזה נפרט בדיוק כמה באמת עולה לרכוש דירה בקפריסין, כולל מיסים, עמלות, שיפוץ, ריהוט, תיווך וניהול – כדי שתדעו מראש למה לצפות ותקבלו החלטה מושכלת.

מע״מ בקפריסין – חשוב לדעת כשבודקים כמה עולה דירה בקפריסין

• 19% – שיעור ברירת־המחדל לרכישת דירה או בית חדש למטרת השקעה.

• 5% על 200 מ״ר ראשונים (ו-19% על היתרה) – בתנאים מחמירים, לרוכשים שמצהירים על מגורים ראשיים.

• לעיתים ניתן לקבל החזר מע"מ חלקי או מלא בהשכרת הנכס לטווח קצר, אך רק לאחר פתיחת תיק במס והגשת דו"חות מס מוסדרים.

דמי העברת בעלות – חלק בלתי נפרד ממחיר דירה יד-שניה בקפריסין

• נדרשים רק על נכסי יד שניה:

  • עד €85,000 – 3% (בפועל 1.5% עם ההנחה).

  • €85,001–170,000 – 5% (בפועל 2.5%).

  • מעל €170,001 – 8% (בפועל 4%).

• נכסים שחויבו במע״מ פטורים לחלוטין מדמי העברה.

מס בולים – הוצאה נוספת ברכישת נדל״ן בקפריסין

• עד €5,000 – פטור.

• €5,001–170,000 – 0.15%.

• €170,001 ומעלה – 0.20% (תקרה: €20,000).

מס סולידריות – הוצאה נוספת שיכולה להשפיע על המחיר הסופי

• שיעור קבוע של 0.4%.

• חל על המוכר אך לעיתים מגולגל לקונה.

עורך דין, רואה חשבון והוצאות מקצועיות ברכישת דירה בקפריסין

• עו״ד – סביב 1% (או סכום קבוע), לרוב כולל מע״מ.

• רואה חשבון – במיוחד אם מתנהלת פעילות עסקית, כמו השכרה לטווח קצר.

• בדיקות חוזים, תרגומים נוטריוניים והגשת מסמכים – עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון מראש.

דמי תיווך – לעיתים חבויים בתוך העסקה

• ייתכן ותידרשו לשלם דמי תיווך ברכישה אם מדובר במתווך עצמאי.

• בהשכרה לטווח ארוך – עלות שכירות חודש אחד היא מקובל.

עלויות מימון – רלוונטיות למי שלוקח משכנתא בקפריסין

• פתיחת תיק הלוואה – 0.75%–1%.

• רישום בטאבו – 1% מההלוואה.

• שמאות לבנק – 250–400 אירו.

• תשלום חודשי – בהתאם לריבית והחזר נבחר.

הוצאות שוטפות ואגרות – חלק בלתי נפרד מהעלות הכוללת

• הפקדת חוזה בטאבו – 50 אירו.

• חיבור מים וחשמל – 300–600 אירו.

• דמי ועד בית – 1–3 אירו למ"ר לשנה.

• מסים מוניציפליים – 90–300 אירו לשנה.

ריהוט, שיפוץ ומוצרי חשמל – עלויות נלוות שלרוב לא מופיעות בברושור

• מרבית הדירות מגיעות ריקות.

• תצטרכו לרכוש ריהוט, מכשירי חשמל וציוד בסיסי.

• לעיתים יש צורך בשיפוץ קל או עמוק, במיוחד בנכסי יד שנייה.

• ב"תלם נדל״ן" אנו ממליצים לבדוק את מצב הנכס עם בעל מקצוע לפני הרכישה.

ניהול נכס וביטוח – הוצאות שוטפות לכל משקיע

• ביטוח מבנה ודירה – 120–350 אירו לשנה.

• ניהול לטווח ארוך – 8%–12% מהשכ״ד.

• ניהול לטווח קצר – 15%–25% מההכנסות.

• פלטפורמות כמו Airbnb/Booking גובות 15%–16.5%.

• חשוב לקחת בחשבון גם תקופות שבהן הנכס לא מושכר.

סיכום – איך מתכננים נכון את ההשקעה?

עלויות נלוות ברכישת נדל״ן בקפריסין הן מרכיב קריטי בתכנון כל עסקה. ללא התייחסות לכל המסים, השיפוצים, התחזוקה והניהול – קשה לחשב תשואה אמיתית או להבין את גובה ההון העצמי הנדרש.
אנחנו בתלם נדל״ן בונים לכל לקוח תחשיב פיננסי מפורט, שמביא בחשבון את כל המרכיבים – כולל סימולציות וניתוחי רגישות.

רוצים תחשיב מותאם אישית על עסקה שמעניינת אתכם?
השאירו פרטים