רוכשים שמסתמכים על עו"ד מטעם היזם חושבים שהם חוסכים כסף. במציאות, הם משאירים את עצמם ללא הגנה בעסקה של מאות אלפי אירו. הסיפור הבא ממחיש בדיוק כמה זה יכול לעלות.
יש משפט שאנחנו שומעים לא מעט: "היזם ממליץ על עו"ד, אז זה בסדר לא?".
לא. זה לא בסדר.
עו"ד שהיזם ממליץ עליו – ולעיתים קרובות גם משלם לו – הוא לא עו"ד שלכם. הוא אולי אדם נחמד, אולי מקצועי, אבל יש לו אינטרס אחד ברור: לסגור את העסקה. לא להגן עליכם ממנה.
בקפריסין, שוק הנדל"ן פרוץ באופן שרוכשים ישראלים לא תמיד מכירים. אין פיקוח מחירים, אין רגולציה קשיחה על גילוי מידע, ואין חוק מכר ישראלי שמגן עליכם. מה שיש – זה חוזה שעו"ד של היזם כתב, ועו"ד שאמור "לייצג" אתכם אבל מסתכל לכיוון אחר.
דני (שם בדוי) מצא וילה בפאפוס במחיר שנראה טוב. היזם הציע לו עו"ד "מנוסה שעושה את זה כל הזמן". דני חסך כמה אלפי אירו ולא שכר עו"ד עצמאי.
החוזה נחתם. התשלום הועבר.
שנה אחרי, כשדני ניסה לקבל את ה-Title Deed – מסמך הבעלות הרשמי על הנכס – גילה שהקרקע עליה בנויה הוילה משועבדת לבנק. היזם לקח הלוואות, שם את הקרקע כבטוחה, ולא סיפר על זה לאיש.
בדיקת נסח טאבו בסיסית – שכל עו"ד עצמאי היה מבצע כדבר ראשון – הייתה מגלה את השעבוד עוד לפני החתימה.
עלות עו"ד עצמאי: 2,000-3,000 אירו. עלות הטעות: עשרות שנות הליכים משפטיים – ונכס שאי אפשר למכור.
האם הקרקע או הנכס משמשים בטוחה להלוואה של היזם
האם מה שנבנה תואם להיתרים שניתנו בפועל
האם יש הליכים פתוחים נגדו
סעיפי איחור, פיצוי, ומה קורה אם היזם פושט רגל
מה קורה כשהיזם לא עומד בלו"ז
אף אחד מהנקודות האלה לא בא לידי ביטוי כשהעו"ד שלכם הוא גם העו"ד של הצד השני.
אנחנו לא אומרים שכל עו"ד שיזם ממליץ עליו הוא רמאי. אנחנו אומרים שמבנה האינטרסים שלו שגוי מהיסוד.
עו"ד שתלוי בזרם של לקוחות מיזם אחד – לא יגיד לאותו יזם "העסקה הזו בעייתית". הוא יחפש דרך לסגור. זה לא רוע, זו כלכלה פשוטה.
לעומת זאת, עו"ד שאתם שכרתם ואתם משלמים לו – מחויב לכם בלבד. אם העסקה בעייתית, הוא יגיד לכם. אם הסעיפים גרועים, הוא ינהל משא ומתן. אם יש שעבוד – תדעו לפני שתחתמו.
לא, אין חובה חוקית. אבל בלי עו"ד עצמאי, אין לכם שום גורם שמחויב להגן על האינטרסים שלכם. בשוק שאין בו את ההגנות שיש בחוק המכר הישראלי – זו בחירה שעולה ביוקר.
בדרך כלל בין 2,000 ל-4,000 אירו לעסקה, תלוי במורכבות. על נכס של 300,000 אירו ומעלה – זה פחות מ-1% מערך העסקה. עלות הביטוח הזולה ביותר שתשלמו.
נסח הטאבו הוא המסמך הרשמי שמראה מי הבעלים החוקי של הנכס, האם יש עליו שעבודים, עיקולים או הגבלות. בקפריסין, יזמים שלוקחים הלוואות נגד קרקע לא תמיד מגלים את זה לרוכשים. בדיקה בסיסית לפני חתימה חוסכת הרבה כאב ראש – ולפעמים הכל.
זו אחת השאלות שאנחנו מקבלים הכי הרבה. אנחנו מחברים לקוחות עם עורכי דין שאנחנו מכירים ומאמינים בהם – כאלה שעובדים בשביל הרוכש, לא בשביל היזם. זה חלק מהליווי המלא שאנחנו נותנים.
ויתור על עו"ד עצמאי הוא אחת הטעויות הנפוצות של רוכשים ישראלים בקפריסין. החיסכון של כמה אלפי אירו יכול להפוך להפסד של עשרות ואף מאות אלפים.
אתם שוקלים עסקת נדל"ן בקפריסין? לפני שאתם פותחים חוזה – דברו איתנו.
אנחנו יודעים אילו שאלות לשאול, אילו מסמכים לדרוש, ועם מי לעבוד כדי שהעסקה שלכם תהיה מוגנת מהצד שלכם.
